Schulden gezielt abbauen

Der Tilgungssatz entscheidet alles

Bei Immobilienkrediten wird in Deutschland nicht die Laufzeit vereinbart, sondern der anfängliche Tilgungssatz. Aus ihm und dem Zins ergibt sich die Rate – und aus der Rate erst die Laufzeit. Wer diesen Zusammenhang nicht kennt, wählt die Laufzeit versehentlich. Ein Darlehen über 300.000 € zu 3,5 %:

Die Restschuld nach der Zinsbindung

Die vorletzte Spalte der Tabelle ist die am meisten unterschätzte Zahl beim Immobilienkauf. Der Zins ist nur für die Dauer der Zinsbindung festgeschrieben – üblich sind zehn oder fünfzehn Jahre. Danach muss die Restschuld zu den dann geltenden Konditionen weiterfinanziert werden, und die kennt heute niemand. Bei einem Prozent Anfangstilgung stehen nach 10 Jahren noch rund 88 % der ursprünglichen Summe offen.

• Längere Zinsbindung verschiebt das Risiko nach hinten und kostet einen Aufschlag. Bei niedrigem Zinsniveau ist dieser Aufschlag die vermutlich sinnvollste Versicherung, die es im Kreditbereich gibt.
• Sondertilgungsrechte – meist fünf Prozent der Summe pro Jahr – sind kostenlos, wenn sie im Vertrag stehen, und teuer, wenn sie nachträglich verlangt werden. Sie sind auch dann zu vereinbaren, wenn man sie nicht sicher nutzen wird.
• Das gesetzliche Kündigungsrecht nach zehn Jahren gilt unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung: Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung kann mit sechs Monaten Frist gekündigt werden, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Eine Zinsbindung über fünfzehn oder zwanzig Jahre ist damit einseitig – sie bindet die Bank, nicht dich.

Reihenfolge bei mehreren Schulden

Die Lawinenmethode ist mathematisch überlegen, und der Abstand ist bei üblichen Beträgen klein. Die Schneeballmethode gewinnt trotzdem oft in der Praxis, weil ein sichtbarer Erfolg nach wenigen Monaten mehr trägt als eine rechnerische Optimierung, die man nach einem Jahr aufgibt. Bei sehr unterschiedlichen Zinssätzen – Dispo gegen Immobilienkredit – gibt es diese Wahl allerdings nicht: Der Dispo geht immer zuerst.

Umschulden

Eine Umschuldung löst einen teuren Kredit durch einen billigeren ab. Sie rechnet sich nur, wenn alle Kosten in den Vergleich kommen – und der wichtigste davon fällt bei der Ablösung an.

1. Vorfälligkeitsentschädigung. Bei Immobilienkrediten darf die Bank den entgangenen Zinsgewinn ersetzt verlangen, wenn vor Ablauf der Zinsbindung abgelöst wird. Der Betrag kann fünfstellig sein. Bei Verbraucherkrediten ist er gesetzlich gedeckelt – auf ein Prozent der Restschuld, bei einer Restlaufzeit unter einem Jahr auf ein halbes.
2. Fehlerhafte Widerrufsbelehrung. Ist die Belehrung im Kreditvertrag fehlerhaft, kann das Widerrufsrecht über die übliche Frist hinaus fortbestehen. Ob das im Einzelfall trägt, ist eine Rechtsfrage – geprüft haben das in der Vergangenheit vor allem Verbraucherzentralen und Fachanwälte.
3. Restschuldversicherung. Sie kostet oft einen erheblichen Teil der Kreditsumme und leistet nur in eng definierten Fällen. Sie ist grundsätzlich freiwillig; wird sie zur Bedingung gemacht, gehört sie in den Effektivzins. Wer eine Absicherung braucht, bekommt sie über eine Risikolebensversicherung meist deutlich günstiger.

Was ein Kredit tatsächlich kostet

Der Nominalzins ist nicht der Preis. Vergleichbar ist allein der effektive Jahreszins, weil er Auszahlungszeitpunkte, Verrechnungstermine und einen Teil der Nebenkosten einrechnet. Zwei Angebote mit gleichem Nominalzins können sich im Effektivzins deutlich unterscheiden.

• Nicht enthalten sind Kosten, die nicht zwingend sind – etwa eine freiwillige Restschuldversicherung. Wird sie faktisch zur Bedingung gemacht, gehört sie rechnerisch dazu, auch wenn sie im Effektivzins fehlt.
• Ein bonitätsabhängiger Zins ist keine Zusage. Die beworbene Spanne beginnt bei einem Wert, den nur wenige bekommen; maßgeblich ist der Zwei-Drittel-Zins, den die Werbung nennen muss.
• Bearbeitungsentgelte für Verbraucherdarlehen sind unzulässig. Wer sie in einer Abrechnung findet, kann sie zurückfordern.
• Beim Immobiliendarlehen fehlen im Effektivzins die Kosten der Grundschuldbestellung – Notar und Grundbuch. Sie fallen einmalig an und gehören in den Vergleich zweier Angebote nur, wenn sie sich unterscheiden.

Sondertilgung: die Rechnung, die immer aufgeht

Eine Sondertilgung wirkt wie eine Anlage zum Kreditzins – steuerfrei und ohne Risiko. Das ist die einzige garantierte Rendite, die es gibt, und sie ist bei einem Konsumkredit fast immer höher als das, was eine Anlage im Mittel erwarten lässt.

Was die SCHUFA wirklich tut

Sie speichert keine Einkommen und keine Kontostände, sondern Vertragsverhältnisse und deren Verlauf. Der Score ist ein Vergleich mit Personen ähnlicher Merkmale – keine Aussage über die eigene Zahlungsfähigkeit, sondern über eine Gruppe.

• Eine Konditionsanfrage ist unschädlich, eine Kreditanfrage nicht. Wer bei mehreren Banken Angebote einholt, sollte ausdrücklich auf „Konditionsanfrage" bestehen.
• Alte Konten schließen kann schaden. Eine lange, störungsfreie Geschichte wirkt positiv; ein gekündigtes Konto verschwindet daraus.
• Eine Auskunft steht einem einmal jährlich kostenlos zu. Fehler sind häufiger, als man denkt, und werden nur auf Widerspruch korrigiert.
• Erledigte Negativeinträge verschwinden nicht sofort, sondern nach festen Fristen. Eine bezahlte Forderung wird als erledigt vermerkt – der Eintrag selbst bleibt zunächst bestehen.

Was du dir merken solltest

• Der Tilgungssatz bestimmt die Laufzeit – ein Prozent bedeutet über vierzig Jahre.
• Die Restschuld nach der Zinsbindung ist das eigentliche Risiko eines Immobilienkredits.
• Nach zehn Jahren kann jeder Immobilienkredit ohne Entschädigung gekündigt werden.
• Sparen bei gleichzeitig teuren Schulden ist ein sicherer Verlust – außer beim Notgroschen.
• Vergleichbar ist der effektive Jahreszins, nicht der Nominalzins.
• Eine Sondertilgung ist eine steuerfreie, risikolose Anlage zum Kreditzins.
• Der Notgroschen kommt vor jeder Sondertilgung – getilgtes Geld ist weg.
• Konditionsanfrage statt Kreditanfrage, und einmal jährlich die kostenlose Auskunft prüfen.